자금관리대리사무에서 신탁회사의 분양대금 반환책임에 관한 판례 평석

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[판례평석] 담보신탁 및 자금관리대리사무에서 신탁회사의 분양대금반환책임 - 서울지방변호사

 

- 대법원 2014. 12. 11. 선고 2012다70852 판결 등 - 

1. 쟁점의 정리 

부동산 개발사업의 시행사가 금융기관으로부터 사업비를 대출받으면서 금융기관의 요청에 따라 ① 대출채무를 담보하기 위하여 시행사 소유의 사업부지를 신탁회사에 담보신탁하는 신탁계약을 체결하고, ② 투명한 자금관리를 위하여 시행사가 수분양자로부터 수납하는 분양대금을 신탁회사가 대신 수령하는 자금관리대리사무계약을 체결한 경우, 수분양자가 시행사와 체결한 분양계약을 해제한 후 신탁회사를 상대로 시행사를 대위하여 분양대금의 반환을 청구할 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점이다. 

 

2. 판결 요지 

① 이 사건 담보신탁 계약과 이 사건 대리사무 약정은 그 계약 체결의 목적이나 규율내용이 전혀 다른 별개의 계약으로 보아야 하고, 시행사와 수분양자 사이에 체결한 분양계약을 토대로 신탁회사가 이 사건 대리사무계약에 따라 수령하게 되는 분양대금은 이 사건 담보신탁 계약에서 정하고 있는 ‘신탁부동산의 처분대금이나 이에 준하는 것’에 해당한다고 볼 수 없다. - 신탁재산으로서의 성격 부정 

② 시행사와 수분양자 사이에 체결된 분양계약이 해제되어 소급적으로 그 효력을 상실한다고 하더라도, ‘본인’인 시행사가 당해 분양계약의 수분양자로부터 분양대금을 더 이상 수령하지 못하게 됨에 따라 ‘대리인’인 신탁회사로서도 당해 분양계약의 수분양자로부터 분양대금을 더 이상 수령하지 못하게 되는 것일 뿐이지 곧바로 이 사건 대리사무계약의 효력이 소급적으로 상실되어 신탁회사가 이미 수령한 분양대금을 수납·관리할 법률상 원인이 없게 된다고 볼 수 없다. - 피대위채권의 부존재 

③ 따라서 시행사와 수분양자 사이에 체결된 분양계약이 해제되어 소급적으로 그 효력을 상실하면 시행사를 대리하는 신탁회사가 분양대금을 수납·관리할 법률상 원인이 없게 되는 것이므로 시행사가 자신을 대리하여 분양대금을 수납한 신탁회사에게 그 분양대금의 반환을 요구할 수 있다는 원심의 판단에는 계약해석에 관한 법리나 부당이득에 관한 법리를 오해하여 신탁계약과 자금관리대리사무계약의 해석을 그르침으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 하여 대법원은 원심판결을 파기, 환송하였다. 

 

3. 판례 평석[생략]  



4. 결 론

수분양자의 대위청구를 인정한 하급심 법원의 판결은 수분양자 보호라는 정서적인 측면에 치우쳐 신탁회사에게 법령 및 계약상의 근거가 없는 분양보증의 책임을 부가하는 법리상의 모순과 부동산 개발사업의 진행을 어렵게 하는 현실적인 문제점을 도출시키고 말았으며, 실제적으로 수분양자 보호라는 본래의 목적 또한 달성하지 못한 채 시행사의 도덕적 해이를 조장하는 결과를 초래하였다. 따라서 수분양자의 대위청구를 모두 기각한 대법원 판결은 지극히 타당하며, 수분양자 보호의 문제는 법률개정을 통해 상가나 오피스텔의 경우에도 시행사가 의무적으로 분양보증에 가입하도록 규정하거나 적어도 건축물의 분양에 관한 법령과 유사하게 신탁회사의 수분양자에 대한 분양대금반환책임에 관한 규정을 신탁계약서에 반영하도록 강제하는 방안으로 해결하여야 할 것이다.