1. 기초사실
가. 피고는 이 사건 경매절차(춘천지방법원 강릉지원 2019타경31121호)에서 이 사건 토지 및 건물의 임차인 겸 근저당권자로 보증금, 대여금 채권 등을 권리신고함과 아울러 같은 날 이 사건 건물 중 ‘객실 52개 인테리어, 개ㆍ보수 비용 및 공사대금 또는 시설재산 3억 2,000원’을 피담보채권으로 하는 유치권을 신고하였고, 이 사건 건물 중 1층 일부, 2층에서 7층, 9층을 점유하고 있다.
나. 원고는 Ｂ축산업협동조합으로부터 근저당권의 피담보채권을 양수하고, 이 사건 토지 및 건물에 관하여 근저당권이전부기등기를 마친 후 이 사건 경매절차를 승계하였다.
2. 주장 및 판단
가. 당사자들의 주장
원고가 피고의 이 사건 토지 및 건물에 관한 유치권 부존재 확인을 구함에 대하여 피고는 이 사건 건물의 임차인으로 인테리어 공사비용 및 시설재산 등 3억 2,000만 원 상당을 피담보채권으로 한 유치권을 가지고 있다고 주장한다.
나. 판단
민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물 보존을 위하여 지출한 비용을 말하는 것이므로, 임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착시킨 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 않는다고 할 것인데, 을 제4 내지 8호증의 각 영상 또는 기재만으로는 피고가 투입한 비용이 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라거나 그 보존을 위한 것이라는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고가 위 시설물의 설치를 위하여 지출한 비용은 유익비 또는 필요비에 해당하지 아니한다고 할 것이다.
설령 피고 주장의 비용이 유익비 또는 필요비에 해당한다고 한들 을 제3호증의 기재에 의하면, 피고는 2018. 4. 10.경 김○○과 이 사건 건물 중 일부를 임차하는 임대차계약을 체결하면서 임대차 종료 후 임차목적물을 원상회복하여 반환하기로 약정한 사실(임대차계약서 제5조)을 인정할 수 있고, 이에 의하면, 피고는 임차목적물인 이 사건 건물에 공사비용으로 지출한 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 하였다고 봄이 상당하다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2012다3609 판결 등 참조).
따라서 이 사건 토지 및 건물에 관한 피고의 유치권은 존재하지 아니하고, 피고가 이 사건 경매절차에서 유치권 신고를 한 이상 이 사건 토지 및 건물의 근저당권자로서 법률상 이해관계인인 원고로서는 그 부존재 확인을 구할 이익이 있다.
- 수원지방법원_2019가합28259 유치권부존재확인 -
● 필요비는 임차물의 수선비 등이고, 유익비는 이용자의 편의를 위하여 지출된 것만으로 부족하여 "음식점을 경영하기 위한 간판설치비를 유익비라 할 수 없다(대법원 1994. 9. 30., 선고, 94다20389, 판결)"고 합니다.
이 사안의 인테리어 비용 역시 단지 이용자의 편의를 위하여 지출된 것으로 보아 유익비나 필요비에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.
●법원은 ‘필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다’(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결)는 입장이고, 원상복구특약과 유치권의 피담보채권과 관련하여 직접적으로 ‘임차인이 임대차 관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다’(대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결, 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결)고 판결한 바도 있습니다.
임차인이 필요비나 유익비를 근거로 유치권을 주장하더라도 임대차계약서에 원상복구 특약이 대부분 기재되어 있으므로 유치권이 인정될 가능성은 매우 낮습니다.
Approaching Storm
1864
Eugène-Louis Boudin