개정 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해에 대한 손해배상 인정 사례

대구지방법원 2015가합3796(본소) 건물명도, 2016가합114(반소) 손해배상(기)

개정 상가건물 임대차보호법에 따라 임대인의 권리금 회수 방해 행위에 대하여 임차인의 손해배상 청구를 인용한 사건입니다.

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1. 당사자의 주장

 가. 원고의 주장

  1) 원고 및 선정자는 이 사건 임대차계약의 당사자가 아니고, 이 사건 임대차계약의 보증금은 상가건물 임대차보호법 시행령이 정하는 보증금을 초과하여 이 사건 임대차계약에는 같은 법이 적용되지 않아 피고가 같은 법 소정의 대항력을 원용할 수도 없으므로, 피고는 임대차계약이 존속 중임을 전제로 같은 법 제10조의4 소정의 권리금 회수 기회 보호 규정의 적용을 주장할 수 없다.

  2) 설사 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는다고 하더라도 원고가 새로운 임차인이 되려는 E에게 요구한 차임은 지난 수 년 간 증액이 없었던 차임을 현시화한 것이어서 현저히 고액의 차임을 요구한 것에 해당하지 않으므로 피고의 권리금 회수 기회를 방해하였다고 볼 수 없다.

 나. 피고의 주장

  1) 원고 및 선정자는 이 사건 건물의 전 소유자이자 임대인인 소외 D으로부터 이 사건 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하기로 약정하였으므로 이 사건 임대차계약 상 임대인에 해당한다.

  2) 개정된 상가건물 임대차보호법의 시행 당시 이 사건 임대차계약은 존속 중이었으므로 피고는 같은 법 제10조의 4 소정의 권리금 회수 기회 보호 규정을 원용할 수 있다.

  3) 원고는 이 사건 약국에서 직접 약국을 운영하려는 의도에서 새로운 임차인이 되려는 E에게 고액의 차임을 요구하고 법에서 규정하고 있지 않은 각종 서류의 제출을 요구함으로써 피고의 권리금 회수를 방해하였으므로 손해를 배상할 책임이 있다.

2. 판단 

 가. 손해배상청구권의 성립 여부

  1) 임대차계약의 승계 및 상가건물 임대차보호법의 적용 여부

앞서 본 기초사실과 을 제6호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고와  소외 D이 2008. 7. 31, 임대차기간을 2년으로 정하여 이 사건 임대차계약을 체결한 이후 계속하여 위 계약을 경쟁신하여 온 사실, 원고 및 선정자가 소외 D으로부터 이 사건 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하는 대신에 매매대금에서 임대차보증금을 공제하기로 약정한 사실, 원고가 2015. 7. 2. 피고에게 이 사건 임대차계약이 2015. 7. 31.자로 종료됨을 이유로 이 사건 약국의 명도를 구하는 내용의 내용증명을 발송한 사실이 각 인정되므로, 개정된 상가건물 임대차보호법이 시행된 2015. 5. 13. 당시 이 사건 임대차계약은 원고 및 선정자와 피고 사이에 존속 중이었다고 볼 수 있어 피고는 원고 및 선정자에 대하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4 소정의 권리금 회수 기회 보호 규정의 적용을 주장할 수 있다.

  2) 임대인에 의한 임차인의 권리금 회수 방해 여부

앞서 본 기초사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고와 선정자는 이 사건 약국에서 직접 약국을 운영할 계획을 갖고 있는 점, ② 원고는 새로운 임차인이 되려는 E에게 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 그 인상 폭이 매우 큰 점, ③ 원고는 위 E에게 약사로서의 자격증명서 내지 국세 또는 지방세의 체납여부와 관련된 서류뿐만 아니라 임차인의 자력 또는 능력과 무관하거나 개인 정보와 밀접한 연관이 있다고 볼 수 있는 가족관계증명서, 예금잔고증명서 원본, 약국운영 단기계획서 및 장기계획서 등의 제출을 요구한 점, ④ 이와 같이 원고와 선정자는 이 사건 약국에서 자신들이 직접 약국을 운영할 의사를 가지고 새로운 임차인이 되려는 E에게 통상적인 임대차계약의 체결서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 피고가 E으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 것으로 보이는 점 등을 고려할 때 원고와 선정자는 상가건물 임대차보 호법 제10조의4 제1항 제4호 소정의 '정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'를 함으로써 피고가 권리금을 지급받는 것을 방해하고, 그로 인하여 피고에게 손해를 가하였다고 할 것이다.

 나. 손해배상의 범위

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 의하면 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

앞서 본 기초사실과 감정인 F의 감정결과 및 변론 전체의 취지에 의하면 E이 피고에게 지급하기로 한 권리금은 100,000,000원인 사실, 임대차 종료 당시의 권리금 감정금액은 89,870,000원인 사실을 각 인정할 수 있으므로, 그 중 낮은 금액인 89,870,000원이 손해배상액이 된다.